JAKARTA -- Biaya penataan ulang kantor (office fit-out) di kawasan Asia Pasifik terus meningkat di tengah ketidakpastian ekonomi dan geopolitik global. Jakarta masih menawarkan biaya yang relatif kompetitif dibandingkan sejumlah kota utama Asia Tenggara, meski perusahaan menghadapi tekanan dari harga material, keterbatasan tenaga kerja, nilai tukar, serta meningkatnya kebutuhan terhadap ruang kerja yang efisien dan berkelanjutan.

Temuan tersebut tercantum dalam Asia Pacific Office Fit-Out Costs Guide 2026 yang diterbitkan JLL, yang memetakan perkembangan biaya dan kondisi pasar penataan ulang kantor di 27 kota pada 14 negara di Asia Pasifik. Laporan itu menunjukkan bahwa perusahaan kini perlu memperhitungkan lebih banyak faktor dalam menyusun anggaran capital expenditure (CAPEX), mulai dari kondisi pasar lokal hingga risiko rantai pasok dan perubahan kebutuhan ruang kerja.

Secara regional, rata-rata biaya office fit-out di Asia Pasifik mencapai 1.550 dolar AS per meter persegi atau sekitar Rp25 juta per meter persegi dengan asumsi kurs Rp16.000 per dolar AS. Angka tersebut meningkat sekitar 2-5 persen secara tahunan, meski pergerakan biaya tidak seragam di setiap kota.

Executive Managing Director, Project & Development Services (PDS) JLL Asia Pacific Martin Hinge mengatakan, perbedaan biaya antarkota di Asia Pasifik cukup lebar sehingga perusahaan tidak bisa hanya menggunakan rata-rata kawasan sebagai acuan investasi.

“Biaya penataan ulang kantor di Asia Pasifik menunjukkan variasi yang lebih beragam dibandingkan kawasan lain. Jepang, Singapura, Australia, dan Selandia Baru memiliki biaya renovasi yang lebih tinggi dari kota di negara lainnya. Ini menunjukkan terbatasnya ketersediaan tenaga kerja serta standar kualitas bangunan yang tinggi," kata Martin. 

Sementara itu, India, Tiongkok, dan beberapa negara di Asia Tenggara masih menawarkan biaya yang relatif lebih kompetitif. Dalam banyak kasus, biaya tersebut dipengaruhi oleh pergerakan nilai tukar dibandingkan penurunan biaya produksi. "Kami juga melihat bahwa terbatasnya jumlah proyek yang berjalan serta meningkatnya persaingan di sejumlah pasar membuat harga semakin kompetitif. Karena itu, analisis pada tingkat kota menjadi jauh lebih relevan dibandingkan sekadar melihat rata-rata kawasan,” ujar Martin.

Dalam perbandingan sejumlah pasar utama Asia Tenggara, Jakarta tercatat memiliki biaya penataan ulang kantor yang lebih rendah dibandingkan Singapura, Kuala Lumpur, Manila, dan Bangkok. Kondisi tersebut memberikan ruang bagi perusahaan untuk mempertimbangkan Jakarta dalam strategi pengelolaan biaya dan kebutuhan ruang kerja, dengan tetap memperhitungkan karakteristik pasar serta kebutuhan spesifik setiap proyek.

Head of Office Leasing Advisory JLL Indonesia Rosari Chia mengatakan, posisi biaya Jakarta perlu dilihat dalam konteks persaingan pasar perkantoran Asia Tenggara secara keseluruhan.

“Jakarta masih menjadi salah satu pasar perkantoran strategis di Asia Tenggara. Perbandingan biaya penataan ulang kantor Jakarta dengan kota-kota utama lainnya di kawasan memberikan referensi bagi perusahaan dalam menentukan prioritas, strategi pengadaan, serta perencanaan ruang kerja yang selaras dengan kondisi pasar,” ujar Rosari.

Laporan JLL juga menunjukkan bahwa kenaikan biaya fit-out tidak semata-mata dipengaruhi oleh harga material. Keterbatasan tenaga kerja, penyesuaian harga berdasarkan risiko, margin kontraktor, serta meningkatnya kompleksitas sistem mekanikal, elektrikal, dan teknologi bangunan turut memengaruhi nilai proyek.

Tekanan terhadap harga material menjadi salah satu perhatian utama pelaku industri. Sebanyak 68 persen pemimpin fungsi biaya di Asia Pasifik menyebut tekanan harga baja dan tembaga sebagai salah satu risiko utama dalam pelaksanaan proyek.

Kondisi tersebut semakin kompleks karena ketidakpastian geopolitik turut memengaruhi pasar energi global. Konflik yang masih berlangsung di Timur Tengah, misalnya, dapat memicu volatilitas harga energi dan berdampak terhadap kawasan Asia Pasifik yang memiliki ketergantungan tinggi terhadap impor energi, petrokimia, serta berbagai material yang membutuhkan energi besar dalam proses produksinya.

Head of Cost Advisory & Cost Management, Project & Development Services (PDS) Asia Pacific JLL Daniel Malacchini mengatakan, perkembangan tersebut membuat analisis biaya berdasarkan kondisi setiap kota semakin penting dalam menentukan lokasi dan strategi investasi.

“Kami melihat, hal ini mendorong diskusi dengan banyak perusahaan yang mempertimbangkan dampak geopolitik dan akses terhadap rantai pasok saat mengevaluasi risiko biaya proyek serta upaya mitigasi yang diperlukan,” ujarnya.

Risiko Nilai Tukar

Selain harga material dan energi, pergerakan nilai tukar menjadi faktor lain yang perlu diperhitungkan perusahaan dalam menyusun anggaran office fit-out. Fluktuasi kurs dapat menciptakan perbedaan yang signifikan antara estimasi awal proyek dan biaya aktual, terutama bagi perusahaan multinasional yang mengelola proyek di sejumlah negara.

JLL menilai perusahaan perlu menggunakan analisis dalam dua mata uang (dual-currency analysis) serta mempertimbangkan kondisi pengadaan di masing-masing pasar. Pendekatan tersebut diperlukan agar perubahan kurs tidak menimbulkan distorsi dalam penyusunan anggaran maupun keputusan investasi.

Perbedaan kondisi pasar juga membuat strategi pengadaan tidak dapat diterapkan secara seragam di seluruh kawasan. Perusahaan perlu mempertimbangkan ketersediaan material lokal, kapasitas tenaga kerja, waktu pengiriman, serta risiko rantai pasok sebelum menentukan metode pengadaan.

Kondisi pasar tersebut berlangsung bersamaan dengan perubahan kebutuhan perusahaan terhadap ruang kerja. Kantor tidak lagi semata-mata dipandang sebagai ruang untuk menampung pekerja, tetapi juga perlu mendukung produktivitas, efisiensi energi, teknologi, kolaborasi, serta kebutuhan karyawan yang semakin beragam.

Tuntutan Kantor Berkelanjutan

Aspek keberlanjutan juga semakin kuat dalam keputusan investasi perusahaan. Laporan JLL mencatat sebanyak 88 persen pasar di Asia Pasifik melaporkan peningkatan permintaan terhadap proyek sustainable fit-out.

Pada saat yang sama, sebanyak 46 persen organisasi secara aktif menerapkan langkah-langkah untuk mengurangi konsumsi energi. Tren tersebut menunjukkan bahwa pertimbangan lingkungan mulai masuk lebih jauh ke dalam keputusan terkait desain, konstruksi, dan pengelolaan ruang kerja.

Kebutuhan terhadap bangunan yang memiliki kinerja lebih baik juga berkaitan dengan upaya perusahaan mengendalikan biaya operasional dalam jangka panjang. Efisiensi energi, penggunaan teknologi, serta pemilihan material dapat memengaruhi biaya sepanjang siklus hidup bangunan, bukan hanya biaya ketika proyek pertama kali dibangun atau direnovasi.

Director, Research and Strategy, Work Dynamics, Asia Pacific JLL Shweta Choudhari mengatakan, pelaksanaan proyek penataan ulang kantor kini menghadapi kombinasi tantangan ekonomi, konstruksi, dan operasional yang semakin kompleks.

“Meskipun situasi ekonomi ekonomi mulai beranjak stabil di beberapa wilayah sepanjang 2025 hingga awal 2026, tantangan makro ekonomi global dan regional masih memengaruhi prediktabilitas biaya, kelayakan konstruksi, serta pelaksanaan proyek di tingkat lokal. Memahami bagaimana dinamika tersebut membentuk kondisi pasar di Asia Pasifik menjadi faktor penting untuk memastikan keberhasilan perencanaan proyek dan rencana finansial perusahaan,” ujarnya.

Posisi Jakarta

Dalam konteks Indonesia, komposisi biaya office fit-out menunjukkan bahwa layanan mekanikal dan elektrikal atau M&E menjadi komponen dengan porsi biaya terbesar. Setelah M&E, pekerjaan konstruksi menjadi komponen biaya berikutnya, sedangkan jasa profesional memiliki porsi biaya paling rendah.

Komposisi tersebut menunjukkan bahwa pengendalian biaya tidak cukup dilakukan melalui pemilihan material dan kontraktor. Perusahaan juga perlu memperhitungkan kebutuhan sistem bangunan sejak tahap perencanaan, terutama ketika tuntutan terhadap efisiensi energi dan integrasi teknologi semakin tinggi.

Bagi perusahaan yang beroperasi di sejumlah kota Asia Pasifik, perbedaan biaya tersebut menjadi faktor penting dalam menentukan strategi lokasi, desain, pengadaan, hingga besaran investasi. Kota dengan biaya fit-out yang lebih rendah belum tentu menjadi pilihan terbaik apabila tidak didukung ketersediaan tenaga kerja, infrastruktur, kualitas bangunan, dan ekosistem bisnis yang memadai.

Karena itu, JLL melihat analisis berbasis kota semakin relevan bagi perusahaan yang tengah menyusun strategi ruang kerja pada 2026. Perhitungan biaya perlu memperhatikan kondisi lokal sekaligus risiko global yang dapat memengaruhi harga material, tenaga kerja, energi, nilai tukar, dan rantai pasok.

Dengan tekanan biaya yang masih berlangsung dan tuntutan terhadap ruang kerja yang semakin kompleks, perusahaan dituntut menyusun perencanaan fit-out secara lebih awal dan berbasis data. Keputusan investasi tidak hanya menyangkut berapa biaya yang dibutuhkan untuk membangun atau merenovasi kantor, tetapi juga bagaimana ruang tersebut dapat memberikan efisiensi dan kinerja yang lebih baik dalam jangka panjang.

Gerakan “Literasi Umat” merupakan ikhtiar untuk memudahkan masyarakat mengakses informasi. Gerakan bersama untuk menebarkan informasi yang sehat ke masyarakat luas. Oleh karena informasi yang sehat akan membentuk masyarakat yang sehat.

Donasi Literasi Umat